Дубай ускоряет экономику по программе Dubai Economic Agenda D33: цель — удвоить размер экономики к 2033 году и закрепить город в топ-3 мировых мегаполисов для жизни и бизнеса. Программа включает 100+ трансформационных проектов и расширение внешней торговли, что увеличивает спрос на офисы и сервисные площади. 

Ключевой инфраструктурный драйвер — расширение Al Maktoum International (DWC): одобрен новый пассажирский терминал стоимостью AED 128 млрд, проект нацелен на пропускную способность до 260 млн пассажиров в год и постепенный перенос операций из DXB. Это усиливает значение южного кластера Dubai South. 

В 2024 DXB уже зафиксировал рекорд — 92 млн пассажиров, подтверждая устойчивость туризма и деловых поездок — косвенный стимул к офисному спросу (консалтинг, финансы, tech).

---

• Ставки: ~AED 400/ft² (prime).
  
• Плюс: доступ к DFSA, концентрация банков, юрфирм, asset/wealth-менеджмента; в 2025 у DIFC — пик новых регистраций и расширение пайплайна.
  
• Кому подходит: банки/финансы, юрфирмы, глобальные HQ.

---

• Ставки: ~AED 251/ft².
  
• Плюс: развитый фонд башен, быстрый доступ к Downtown и SZR; активные сделки в сегменте build-to-sell (высокий интерес инвесторов).
  
• Кому подходит: консалтинг, медиа, IT, сервисные HQ.

---

• Ставки (продажи): средняя цена офиса в продажах > AED 5 000/ft²; аренда варьируется по башням.
  
• Плюс: престиж локации рядом с Burj Khalifa/Dubai Mall; высокая ликвидность видовых лотов.
  
• Кому подходит: семейные офисы, представительские HQ, бренды.

---

• Ставки d3: ~AED 280/ft², The Greens: ~AED 260/ft².
  
• Плюс: устойчивый рост и высокая заполняемость класса A.
  
• Кому подходит: креативные индустрии, дизайн, tech-команды.

---

• Ориентир: ставка ниже топ-кластеров; субрынок востребован у IT/логистики благодаря миксу цен/транспортной доступности. (См. карту ставок Knight Frank).
  
• Кому подходит: стартапы, SMB, инвесторы под доход.

---

• Драйверы: DWC + порт/фризона JAFZA (торговля $190 млрд за 12 мес.). Комбинация порт+свободная зона подпитывает спрос на офисы и light-industrial.
  
• Кому подходит: логистика, e-commerce, авиа и MRO, региональные back-office.

---

Аренда — гибкость и скорость
Подходит стартапам и международным компаниям на «тестовом заходе». Преимущества — быстрый вход, ограниченные upfront-затраты, возможность расширения по мере роста.

Покупка — доход и капитализация
Инвесторам и family offices: фиксируете актив в стабильной юрисдикции, получаете арендный поток и рост стоимости (особенно в престижных кластерах/видовых лотах). На рынке сохраняется тренд «flight-to-quality»: prime-активы обгоняют вторичный фонд по росту ставок и заполняемости.

---

• Брутто-доходность = годовая аренда / цена покупки.
  
• Учитывайте: service charges, fit-out, free rent, агентские, CAPEX, арендаторовский TI.
  
• В прайм-сегменте (DIFC/Downtown) ставка аренды высокая, но вход дороже; в Business Bay/JLT — ниже вход, выше относительный yield.
  
• По данным рыночных отчётов, в 2025 офисный сегмент Дубая показывает высокую заполняемость и рост ставок на фоне ограниченного предложения — это поддерживает доходность в качественных активах.

Свободные зоны упрощают лицензирование и позволяют 100% иностранного владения — ключевая причина выбора Дубая глобальными HQ.

• DIFC — финансы/право (DFSA);
  
• JAFZA — торговля/логистика (порт+фризона, рекордный оборот);
  
• Dubai Internet/Media City, DSO — tech, R&D, контент.

Ипотека доступна при достаточном авансовом взносе и стабильном cash-flow объекта; условия различаются по банкам/застройщикам и типу свободной зоны. (Проверяем точечно под ваш кейс и статус компании.)

1) Доход сейчас (cash-flow):
Готовые лоты в Business Bay/JLT с ликвидными планировками и диверсификацией арендаторов.
2) Капитализация (3–7 лет):
Вход в видовые/брендовые башни в Downtown/DIFC или ранние офисные очереди в узких прайм-кластерах (где дефицит A-класса).
3) Операционный HQ:
DIFC/d3/Downtown — если важны юрисдикция, имидж и доступ к талантам; JAFZA/Dubai South — если критичны логистика и транспортное плечо.

• Цикличность субрынков: диверсифицировать портфель по локациям/классам.
  
• OPEX и сервис-чарджи: считать чистый ROI, проверять управляющую компанию.
  
• Время/стоимость fit-out: закладывать буфер и договариваться о fit-out-периоде.
  
• Ограниченное prime-предложение: работать с pre-leasing/ранними окнами в проектах 2026–2028. 

Дубай остаётся хабом для международного бизнеса. D33, расширение DWC и рост свободных зон усиливают спрос на качественные офисы. В 2025 наблюдаем высокую заполняемость и рост ставок, особенно в DIFC, Downtown, Business Bay. Выбор между ареной и покупкой — вопрос стратегии: гибкость vs капитализация. Мы поможем посчитать цифры и подобрать актив под ваши цели.

Поделиться: