Многие инвесторы уверены, что любая квартира в новостройке Дубая легко продастся на вторичном рынке.
На практике всё иначе: далеко не каждый объект уходит быстро и по желаемой цене.
Мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда инвестор месяцами не может продать квартиру, даже снизив цену на 10–15%. Причина почти всегда одна — ошибки, допущенные на входе и при выходе.
Разберём ключевые факторы, из-за которых квартира «зависает» в листингах, и что с этим делать.

---

Самая распространённая ошибка — покупка «просто бюджетного варианта»:

• без вида
  
• без сильной планировки
  
• в локации без мастер-плана
  
• у малоизвестного или нишевого застройщика
  

На вторичном рынке такие объекты теряют ликвидность первыми.
Покупатель сравнивает десятки предложений и выбирает системные проекты, а не случайные студии без концепции и будущего развития.

---

У каждого застройщика — свои условия перепродажи:

• где-то выход возможен после 20% оплаты
  
• где-то — только после 40–50%
  
• в отдельных проектах перепродажа невозможна до полного погашения рассрочки
  

Важно понимать: NOC — это инструмент контроля.
Если вы выставляете цену ниже актуального прайса застройщика, в ряде проектов NOC могут просто не выдать — и сделка будет заблокирована.

---

Один из самых болезненных сценариев.
В момент получения ключей:

• десятки инвесторов одновременно выходят на рынок
  
• предложение резко растёт
  
• цены проседают
  
• премия исчезает
  

В результате даже хороший объект может «застрять» на месяцы. Конкурировать в такой волне крайне сложно.

---

Покупатель считает не только цену квартиры, но весь итоговый чек:

• 4% DLD
  
• комиссии агентам
  
• administrative fees
  
• банковские переводы
  
• оформление
  

Если ваша цена выглядит «как у всех», но итоговые расходы выше, покупатель просто уходит к альтернативе с меньшим общим бюджетом.

---

Максимальная маржинальность чаще всего формируется ближе к сдаче проекта, но при этом важно не попасть в массовый выход инвесторов.
Тайминг — это половина успеха во флиппинге.
Даже сильный объект можно продать в минус, если выйти в неправильный момент.

---

Флиппинг — это не схема «купил → продал за месяц».
Это постоянная работа:

• ежедневный мониторинг цен в проекте
  
• анализ конкурентов
  
• коммуникация с агентами
  
• контроль окна выхода
  
• корректировка стратегии
  

Без системного подхода прибыль на вторичке — скорее исключение, чем правило.

---

Если у квартиры нет явного «крючка», она просто теряется среди сотен похожих предложений.
Рыночные преимущества:

• уникальный или открытый вид
  
• редкая планировка
  
• оптимальный этаж
  
• дефицитный метраж
  

Типовая студия в массовой локации чаще всего:

• продаётся в ноль
  
• либо уходит в минус
  

На вторичном рынке выигрывают объекты с очевидным преимуществом, а не «средние» варианты.

---

Мы выстраиваем стратегию ещё до покупки:

1. фиксируем цель и сценарий выхода
2. анализируем реальные сделки на вторичке
3. изучаем правила NOC конкретного проекта
4. считаем полную стоимость владения
5. оцениваем конкуренцию и объём предложений
6. выбираем оптимальное окно продажи
7. защищаем капитал клиента, а не обещаем «быстрые иксы»
   
   

Если лучший сценарий — подождать, мы ждём.
Наша задача — результат, а не красивая иллюзия доходности.

---

Поделиться: