К нам регулярно приходят с запросом:
«Найдите дистресс. Где купить сильно ниже рынка?»
В воображении многих дистресс — это лёгкие деньги и короткий путь к высокой доходности.
На практике всё иначе. Ниже — честный разбор, что такое настоящий distress deal, почему он почти не встречается и почему погоня за «горящими сделками» чаще всего заканчивается разочарованием.

---

Distress deal — это не «скидка» и не «чуть ниже рынка».
Это ситуация, когда объект продаётся:

• существенно ниже рыночной цены
  
• часто в ноль или даже в минус для продавца
  
• с разницей, которая действительно ощутима, а не условные –5–10 тыс. AED
  

Пример:
покупка — 1 150 000 AED,
продажа — 1 000 000 AED.
Возникает логичный вопрос:
что с этим объектом не так?
И ответ в большинстве случаев не радует.

---

Почти все «реальные» дистрессы концентрируются в проектах:

• со слабыми или неблагополучными локациями
  
• от малоизвестных или проблемных застройщиков
  
• с ошибками в архитектуре или планировках
  
• без инфраструктуры и спроса
  
• на очень ранней стадии строительства
  

Да, цена ниже original price.
Но при детальном анализе становится ясно:
объект изначально не стоил тех денег, которые за него заплатили на старте.
В таких случаях дистресс —
не возможность, а следствие ошибочного входа.

---

За редким исключением:

• стадия котлована
  
• единичные, случайные ситуации
  

Если проект:

• качественный
  
• расположен в сильной локации
  
• близок к выдаче ключей
  

то настоящие дистресс-цены там практически невозможны.
Спрос в таких проектах остаётся стабильным даже в сложные периоды.

---

Иногда дистресс действительно бывает «хорошим». Но это всегда исключение:

• у продавца резко меняются планы
  
• возникают личные или финансовые сложности
  
• происходит форс-мажор
  
• нет возможности завершить оплату
  

Такие объекты:

• появляются крайне редко
  
• исчезают с рынка почти мгновенно
  
• требуют решения в тот же день
  

На этом невозможно строить системную стратегию.

---

Потому что это сильный маркетинговый крючок.
На практике:

• любую срочную продажу называют distress
  
• обычную скидку подают как «горящую сделку»
  
• клиент уже мысленно считает доходность
  

А в итоге покупает:

• обычный неликвид
  
• обычную вторичку
  
• без реальных преимуществ
  

---

Если вам предлагают «дистресс», задайте три вопроса:

1. Почему именно этот объект продают дешевле рынка?
2. Что не так с проектом, локацией или застройщиком?
3. Почему предыдущий собственник хочет срочно выйти?

В 90% случаев выясняется, что:

• скидка полностью оправдана недостатками
  
• никакой «уникальной возможности» нет
  

Не очаровывайтесь — чтобы не разочаровываться.

---

• Качественный дистресс в хорошем проекте — удача, а не стратегия
  
• Построить портфель только на таких сделках невозможно
  
• Гораздо разумнее:
  
  • покупать ликвидные объекты
    
  • по честной рыночной цене
    
  • у сильных девелоперов
    
  • с понятной стратегией выхода
    

А если охотиться за редкими дистрессами — нужно:

• постоянно мониторить рынок
  
• иметь доступ к сделкам до публикации
  
• быть готовым принимать решение в тот же день
  

---

Поделиться: